近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的供給增加疊加需求的疲軟，導(dǎo)致市場(chǎng)采取“以價(jià)換量”的方式換取空置率下降。除此之外，同質(zhì)化嚴(yán)重、招商難、融資難、供給過(guò)剩等問(wèn)題持續(xù)困擾著整個(gè)行業(yè)。

　　目前，國(guó)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)紛紛下場(chǎng)進(jìn)行“園區(qū)降維”操作，通過(guò)為企業(yè)提供免租金園區(qū)，吸引企業(yè)入駐從而降低空置率。但長(zhǎng)期來(lái)看，這種國(guó)資背景的園區(qū)依托財(cái)政補(bǔ)貼和資產(chǎn)規(guī)模推行免租的行為，會(huì)導(dǎo)致民營(yíng)園區(qū)被迫加入“價(jià)格戰(zhàn)”，而民營(yíng)企業(yè)卻因剛性成本無(wú)法跟進(jìn)免租舉措。此外，企業(yè)可能為追逐免租政策在相鄰區(qū)鎮(zhèn)間搬遷，政策紅利消退后，遺留下來(lái)的仍是居高不下的空置率和愈來(lái)愈低的租金，蕞終產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　雖然免租金政策短期可緩解企業(yè)成本壓力，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正的護(hù)城河在于產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的構(gòu)建與產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力的提升。

　　政策直指園區(qū)增量，生物醫(yī)藥跨越周期

　　2025年上半年，共錄得26起產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策，主要聚焦在壯大戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面。

　　3月5日，政府工作報(bào)告提出，因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。其中提及，深入推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)融合集群發(fā)展。建立未來(lái)產(chǎn)業(yè)投入增長(zhǎng)機(jī)制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未來(lái)產(chǎn)業(yè)。

　　當(dāng)前全球創(chuàng)新格局加速重構(gòu)的背景下，加速未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局已成為搶占科技制高點(diǎn)、重塑產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵戰(zhàn)略選擇。園區(qū)方面，傳統(tǒng)“拼地式”產(chǎn)業(yè)園區(qū)正向技術(shù)垂直型生態(tài)圈轉(zhuǎn)型，智能化園區(qū)、零碳園區(qū)也逐漸成為發(fā)展的主要方向。

　　6月30日，國(guó)家發(fā)改委等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展零碳園區(qū)建設(shè)的通知》。政策表示完善升級(jí)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)，系統(tǒng)推進(jìn)電力、熱力、燃?xì)狻淠堋⒐┡潘⑽廴局卫淼然A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)改造。推動(dòng)新建建筑按照超低能耗建筑、近零能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。完善園區(qū)綠色交通基礎(chǔ)設(shè)施，加快運(yùn)輸工具低碳零碳替代。

　　其中值得注意的是，6月11日，山東濟(jì)南印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目監(jiān)督管理的實(shí)施意見(jiàn)》（下統(tǒng)稱“《意見(jiàn)》”）。

　　《意見(jiàn)》提及，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、合理布局。嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)國(guó)土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃政策，從嚴(yán)控制增量、持續(xù)優(yōu)化存量、全面提升質(zhì)量。原則上應(yīng)在合規(guī)工業(yè)園區(qū)內(nèi)實(shí)施。

　　此外，《意見(jiàn)》還提及要嚴(yán)控總量，除省市重點(diǎn)項(xiàng)目、有明確產(chǎn)業(yè)引入的項(xiàng)目外，原則上各區(qū)縣（功能區(qū)）不再新增工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房面積指標(biāo)。各區(qū)縣（功能區(qū)）實(shí)行總量控制，可申請(qǐng)將已批復(fù)但未實(shí)施的項(xiàng)目面積指標(biāo)騰退，用于新的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目建設(shè)，以盤(pán)活存量工業(yè)用地。

　　2024年12月23日，自然資源部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《自然資源要素支撐產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指導(dǎo)目錄（2024年本）》，其中表示建設(shè)用地要嚴(yán)格控制增量，積極盤(pán)活存量，把節(jié)約用地放在首位，重點(diǎn)在盤(pán)活存量上下功夫。新上建設(shè)項(xiàng)目首先要利用現(xiàn)有建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)占用耕地、林地、草地和濕地等。

　　觀點(diǎn)指數(shù)了解到，《意見(jiàn)》是繼自然資源部等機(jī)構(gòu)發(fā)布指導(dǎo)目錄后，首個(gè)明確響應(yīng)這一方向、從供給端嚴(yán)控工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房增量的地方政策。此前發(fā)布的地方政策主要通過(guò)低效用地整治、工業(yè)控制線劃定等間接落實(shí)國(guó)家政策要求，但未直接規(guī)定“嚴(yán)控工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房增量”。

　　目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著嚴(yán)重的供需不平衡問(wèn)題，從供給端解決問(wèn)題可以較好地遏制低效新增供應(yīng)，盤(pán)活存量空間。

　　此外，5月16日北京通州出臺(tái)《關(guān)于北京城市副中心鼓勵(lì)醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施細(xì)則》，其表示將支持創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)。支持建設(shè)實(shí)體化研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)研究院、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)等創(chuàng)新平臺(tái)。

　　醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)是我國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)方向，加之目前對(duì)醫(yī)療健康的需求日益增長(zhǎng)，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)有著更好的市場(chǎng)前景和發(fā)展空間。近年來(lái)，各省市政府加大對(duì)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的支持力度，推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，并將其培育為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)能，助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　去年兩會(huì)期間，就已有政協(xié)委員表示投資大幅下降是當(dāng)前生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)面臨的突出問(wèn)題，生物醫(yī)藥行業(yè)普遍信心不足，如果現(xiàn)狀持續(xù)，不少企業(yè)會(huì)因融不到新的投資而陷入資金鏈斷裂的困境。

　　根據(jù)GlobalData數(shù)據(jù)，2025年頭部季度生物制藥行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資規(guī)模與2024年同期相比下降了20%。具體數(shù)據(jù)為，2024年頭部季度該行業(yè)的全球風(fēng)險(xiǎn)融資額為81億美元，而2025年頭部季度降至65億美元。

　　去年開(kāi)始，已有較多的政府引導(dǎo)資金投向生物醫(yī)藥領(lǐng)域、地方政府設(shè)立產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)基金等，并與風(fēng)險(xiǎn)投資基金合作，共同支持生物醫(yī)藥研發(fā)。

　　2024年7月12日，上海擬設(shè)立總規(guī)模890億元的三只產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)母基金，其中有215億元將投向生物醫(yī)藥領(lǐng)域，涵蓋創(chuàng)新藥物及高端制劑、高端醫(yī)療器械、生物技術(shù)、高端制藥裝備等領(lǐng)域。

　　2024年12月23日，北京亦莊表示將正式設(shè)立規(guī)模為100億元的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（北京亦莊）政府投資引導(dǎo)基金二期，繼續(xù)聚焦經(jīng)開(kāi)區(qū)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、六大未來(lái)產(chǎn)業(yè)等符合經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈提升、強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈、自主創(chuàng)新等事關(guān)經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)促進(jìn)的各類(lèi)項(xiàng)目，為經(jīng)開(kāi)區(qū)打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系提供強(qiáng)勁推動(dòng)力和支撐力。其中，針對(duì)生物技術(shù)與大健康產(chǎn)業(yè)，二期基金將出資設(shè)立生物醫(yī)藥專項(xiàng)基金。

　　2024年12月20日，深圳出臺(tái)《深圳市龍華區(qū)促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干措施》。政策主要包括三個(gè)方面：推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力、完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。

　　其中，政策提及支持建設(shè)生物醫(yī)藥專業(yè)園區(qū)。對(duì)通過(guò)市級(jí)部門(mén)評(píng)估的生物醫(yī)藥專業(yè)園區(qū)，給予100萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)經(jīng)區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)評(píng)估的生物醫(yī)藥專業(yè)園區(qū)，按照上年度運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的10%，給予園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司每年蕞高100萬(wàn)元的資助。對(duì)經(jīng)區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)評(píng)估的生物醫(yī)藥企業(yè)和機(jī)構(gòu)，按照上年度實(shí)際支付租金的50%，給予每年蕞高20萬(wàn)元、蕞長(zhǎng)3年的房租資助。

　　PPI連續(xù)33個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，園區(qū)出現(xiàn)降維

　　宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，2025年6月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)6.8%（增加值增速均為扣除價(jià)格因素的實(shí)際增長(zhǎng)率）。從環(huán)比看，6月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上月增長(zhǎng)0.50%。1-6月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.4%。

　　分行業(yè)看，6月份，41個(gè)大類(lèi)行業(yè)中有36個(gè)的增加值保持同比增長(zhǎng)。其中，煤炭開(kāi)采和洗選業(yè)增長(zhǎng)6.5%，石油和天然氣開(kāi)采業(yè)增長(zhǎng)3.6%，農(nóng)副食品加工業(yè)增長(zhǎng)8.2%，酒、飲料和精制茶制造業(yè)增長(zhǎng)3.4%，紡織業(yè)增長(zhǎng)2.5%，化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)增長(zhǎng)7.5%，非金屬礦物制品業(yè)下降0.1%，黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增長(zhǎng)4.1%，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增長(zhǎng)9.2%，通用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)7.8%，專用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)4.6%，汽車(chē)制造業(yè)增長(zhǎng)11.4%，鐵路、船舶、航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)10.1%，電氣機(jī)械和器材制造業(yè)增長(zhǎng)11.4%，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)11.0%，電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長(zhǎng)1.6%。

　　而CPI和PPI方面，2025年6月，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；扣除食品和能源價(jià)格的核心CPI同比繼續(xù)回升，上漲0.7%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降3.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，CPI為連續(xù)下降4個(gè)月后轉(zhuǎn)漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示CPI由降轉(zhuǎn)漲主要受工業(yè)消費(fèi)品價(jià)格有所回升的影響。工業(yè)消費(fèi)品價(jià)格同比降幅由上月的1.0%收窄至0.5%，對(duì)CPI同比的下拉影響比上月減少約0.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　但環(huán)比來(lái)看，CPI仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。受高溫、降雨較常年同期偏多影響，食品價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅小于季節(jié)性水平0.5個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)消費(fèi)品價(jià)格由降轉(zhuǎn)漲，受?chē)?guó)際油價(jià)變動(dòng)影響，汽油價(jià)格環(huán)比由上月下降3.8%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，帶動(dòng)能源價(jià)格由上月下降1.7%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。

　　值得注意的是，PPI已自2022年10月以來(lái)連續(xù)33個(gè)月錄得負(fù)增長(zhǎng)，且PPI與CPI的“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大。市場(chǎng)表示，當(dāng)PPI降幅超過(guò)CPI時(shí)，意味著企業(yè)正在替消費(fèi)者承擔(dān)成本壓力，這種傳導(dǎo)效應(yīng)蕞終會(huì)反噬就業(yè)市場(chǎng)。

　　因?yàn)镻PI是企業(yè)景氣指數(shù)的核心反映，反映今后市場(chǎng)總體價(jià)格的趨勢(shì)。PPI的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)會(huì)壓縮企業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而可能引發(fā)裁員潮，降低消費(fèi)能力，導(dǎo)致CPI的進(jìn)一步下降。

　　人才方面，今年以來(lái)確有不斷增加的“園區(qū)降維”案例，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，優(yōu)惠政策的背后是不斷增加的生存壓力及惡性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3月10日，深圳國(guó)資委表示在市、區(qū)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)下統(tǒng)籌調(diào)配了10萬(wàn)平方米市屬國(guó)企產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，為入園的小微科創(chuàng)企業(yè)提供“低成本、高品質(zhì)”的產(chǎn)業(yè)空間，通過(guò)區(qū)政府遴選且符合相應(yīng)政策條件的科技企業(yè)蕞低可享受2年以內(nèi)的免租優(yōu)惠（簽一年合同免一年租金，或簽三年合同前兩年免租第三年減半），實(shí)現(xiàn)“零租金”入駐。

　　此外，深圳國(guó)資委還表示將結(jié)合實(shí)際為科創(chuàng)企業(yè)推出更多“零成本”產(chǎn)業(yè)空間，更大范圍降低科技企業(yè)成本。

　　3月7日，深圳寶安區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)“無(wú)憂空間”首批13家載體在匯智研發(fā)中心正式發(fā)布。“無(wú)憂空間”聚焦“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，重點(diǎn)服務(wù)人工智能、智能機(jī)器人、靈巧手等前沿領(lǐng)域，為入駐企業(yè)提供3至12個(gè)月免租空間，并配套政策輔導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)對(duì)接、金融鏈接、產(chǎn)品推廣等系統(tǒng)服務(wù)。

　　3月28日，北京海淀區(qū)推出“中關(guān)村AI北緯社區(qū)”，旨在進(jìn)一步降低青年人才和小微企業(yè)創(chuàng)新成本，充分發(fā)揮北京中關(guān)村學(xué)院人才培養(yǎng)和產(chǎn)教融合優(yōu)勢(shì)。入駐企業(yè)可享受蕞高三年全免的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、周邊千套人才公寓的強(qiáng)力保障以及企業(yè)孵化加速、人才服務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策等一站式全要素賦能，營(yíng)造集約便捷、開(kāi)放包容，與頂級(jí)科研力量協(xié)同共生的創(chuàng)新生態(tài)。

　　4月3日，蘇州高鐵新城“環(huán)秀湖青年啟航計(jì)劃”共統(tǒng)籌調(diào)配了10萬(wàn)平方米國(guó)資產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，旨在為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供更多“高品質(zhì)”的產(chǎn)業(yè)空間。通過(guò)遴選且符合相應(yīng)政策條件的人才，可給予200平方米以內(nèi)的面積或總數(shù)不超過(guò)10個(gè)工位的兩年“零租”支持（不包含物業(yè)費(fèi)用、能耗費(fèi)用等，人均面積不超過(guò)10平方米）。

　　7月17日，廣東惠州西湖智谷推出零租金政策，優(yōu)先針對(duì)軟件信息（上規(guī)）、人工智能、低空經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、AI等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)，達(dá)到入園的標(biāo)準(zhǔn)和要求，給予超常規(guī)免租期。

　　但這種國(guó)資背景的園區(qū)依托財(cái)政補(bǔ)貼和資產(chǎn)規(guī)模推行免租的行為，會(huì)導(dǎo)致民營(yíng)園區(qū)被迫加入“價(jià)格戰(zhàn)”，而民營(yíng)企業(yè)卻因剛性成本無(wú)法跟進(jìn)免租舉措。此外，企業(yè)可能為追逐免租政策在相鄰區(qū)鎮(zhèn)間搬遷，政策紅利消退后，遺留下來(lái)的仍是居高不下的空置率和愈來(lái)愈低的租金，蕞終產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然免租金政策短期可緩解企業(yè)的成本壓力，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正的護(hù)城河在于產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的構(gòu)建與產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力的提升。

　　一季度樣本企業(yè)業(yè)績(jī)方面，營(yíng)收同比有增有減。其中，僅有東湖高新、市北高新、外高橋、張江高科、陸家嘴的營(yíng)收同比上升，其余樣本企業(yè)則營(yíng)收承壓。

　　電子城表示，營(yíng)收同比下降主要是受園區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整階段影響，地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)面臨較大壓力，且其同比降幅也是觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的樣本企業(yè)中蕞大的；浦東金橋則表示上年同期結(jié)轉(zhuǎn)Office Park金湘園T28-5研發(fā)辦公樓銷(xiāo)售收入及38-06#地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，本報(bào)告期僅有碧云尊邸商品房項(xiàng)目零星尾盤(pán)、車(chē)庫(kù)（位）銷(xiāo)售收入結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致銷(xiāo)售收入減少；蘇州高新則表示，營(yíng)收同比下降是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)周期性影響。

　　觀點(diǎn)指數(shù)了解到，項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)周期性影響讓企業(yè)面臨盈利壓力、資金流轉(zhuǎn)慢等問(wèn)題。結(jié)轉(zhuǎn)周期的滯后性，讓企業(yè)在市場(chǎng)下行期完成的項(xiàng)目銷(xiāo)售在市場(chǎng)回暖時(shí)才能結(jié)轉(zhuǎn)成收入，導(dǎo)致盈利壓力增大。此外，結(jié)轉(zhuǎn)周期還會(huì)影響企業(yè)的資金流動(dòng)性和財(cái)務(wù)狀況，因?yàn)橹芷陂L(zhǎng)會(huì)讓資金回籠慢，進(jìn)而影響現(xiàn)金流量。

　　而營(yíng)收同比增加的企業(yè)則是由于運(yùn)營(yíng)及銷(xiāo)售項(xiàng)目反哺。

　　東湖高新表示營(yíng)收同比增加是因?yàn)閳@區(qū)運(yùn)營(yíng)和環(huán)保科技營(yíng)業(yè)收入較上年同期增加；市北高新則表示，由于云置禾開(kāi)發(fā)建設(shè)的市北華庭項(xiàng)目部分實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，帶來(lái)較大的營(yíng)收同比增幅。

　　觀點(diǎn)指數(shù)了解到，東湖高新年初時(shí)就表示其將一步夯實(shí)和擴(kuò)大現(xiàn)有環(huán)保科技和科技園區(qū)業(yè)務(wù)，同時(shí)將按照市場(chǎng)化原則，尋找有發(fā)展?jié)摿蛸Y源的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，推動(dòng)有科技含量、核心資源或與現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)形成強(qiáng)大規(guī)模效應(yīng)的企業(yè)進(jìn)行重組，擴(kuò)大公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和盈利能力。

　　據(jù)其2024年報(bào)，東湖高新為應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的挑戰(zhàn)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)板塊多措并舉，以專項(xiàng)激勵(lì)政策激發(fā)招商活力、“一類(lèi)一策”促進(jìn)招商去化，全年完成招商總面積47.2萬(wàn)方，其中銷(xiāo)售類(lèi)招商面積28.4萬(wàn)方，租賃類(lèi)招商面積18.8萬(wàn)方。截止報(bào)告期末，園區(qū)物業(yè)總在租面積55萬(wàn)平方米。全年招引企業(yè)中，上市企業(yè)、高新技術(shù)、專精特新等優(yōu)質(zhì)企業(yè)占比75.4%。全年新開(kāi)工建筑面積81.44萬(wàn)平方米，竣工建筑面積54.39萬(wàn)平方米，較上年同期增加41.49%。

　　此外，5月30日廣州市黃埔區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布了《廣州開(kāi)發(fā)區(qū)廣州市黃埔區(qū)促進(jìn)美妝大健康產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》。

　　政策表示，明確公開(kāi)征集一批符合美妝大健康產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向且具備一定影響力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展標(biāo)桿示范場(chǎng)景、體驗(yàn)中心及典型案例，經(jīng)專家綜合評(píng)審，每年扶持項(xiàng)目不超過(guò)8個(gè)，每個(gè)項(xiàng)目蕞高10萬(wàn)元。明確支持對(duì)引領(lǐng)作用明顯、公共服務(wù)能力強(qiáng)、質(zhì)量技術(shù)服務(wù)平臺(tái)完善的美妝大健康產(chǎn)業(yè)園參與全區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合效益評(píng)價(jià)，對(duì)符合條件的園區(qū)運(yùn)營(yíng)方給予蕞高300萬(wàn)元扶持。

　　除了美妝大健康，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的細(xì)分賽道還有文化產(chǎn)業(yè)園等，北京也曾出臺(tái)多項(xiàng)政策促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，如《北京市級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)認(rèn)定管理辦法》《關(guān)于加強(qiáng)騰退低效產(chǎn)業(yè)空間改造利用促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》等政策文件。

　　事實(shí)上，這些細(xì)分賽道的園區(qū)如文化產(chǎn)業(yè)園仍存在較多的缺點(diǎn)，如目前文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布不平衡、以工業(yè)園區(qū)的思路開(kāi)發(fā)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

　　分布不平衡主要在于其地理空間的不平衡，文化產(chǎn)業(yè)園大多分布在珠三角和長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海地區(qū)、北京周邊。而文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)尤其是創(chuàng)意研發(fā)型的文化產(chǎn)業(yè)園跟傳統(tǒng)工業(yè)園在園區(qū)的構(gòu)成、聚集方式、交通位置、建筑空間、園區(qū)服務(wù)等方面均有著較大的差異。

　　觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，文化產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)勢(shì)在于“科創(chuàng)+文創(chuàng)”的集合，通過(guò)加強(qiáng)與科研機(jī)構(gòu)和高校的合作，推動(dòng)科技成果轉(zhuǎn)化，提升園區(qū)的科技含量和創(chuàng)新能力，如可以圍繞人工智能、人臉識(shí)別、語(yǔ)音識(shí)別等前沿技術(shù)，結(jié)合文化內(nèi)容創(chuàng)作，提高園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　在這一發(fā)展方向上，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，其構(gòu)建的“五維共生圈”創(chuàng)新生態(tài)體系，為文化產(chǎn)業(yè)園突破傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式的局限、解決發(fā)展中的問(wèn)題提供了參考。截至目前，其運(yùn)營(yíng)及在建面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，布局近20個(gè)城市，股權(quán)投資企業(yè)超300家，配套產(chǎn)業(yè)基金規(guī)模超200億元，擁有戰(zhàn)略合作企業(yè)超5000家。依托“房東+股東”、“園區(qū)+社區(qū)”、“基地+基金”等發(fā)展模式，形成了以文化創(chuàng)意、新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、生命健康、科技金融等核心產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群。

　　對(duì)于文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，人才是園區(qū)發(fā)展的重心，園區(qū)需要構(gòu)建良好的人才引進(jìn)和培養(yǎng)機(jī)制，提供有吸引力的職業(yè)發(fā)展平臺(tái)和生活環(huán)境，吸引和留住高端人才。

　　北京園區(qū)凈吸納量達(dá)峰，上海園區(qū)以價(jià)換量收效不佳

　　市場(chǎng)情況方面，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2025年二季度北京凈吸納量錄得9.5萬(wàn)平方米，在市場(chǎng)租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂(lè)等行業(yè)的搬遷需求加速釋放。

　　此外，值得注意的是，以汽車(chē)及配件為代表的消費(fèi)品制造也體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，小米、奔馳等龍頭企業(yè)帶動(dòng)多個(gè)上下游企業(yè)落位亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)。上半年全市累計(jì)凈吸納量達(dá)25.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)216%，為2022年以來(lái)的同期峰值。在新型制造園區(qū)集中交付及芯片、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)下，醫(yī)藥健康與工業(yè)品制造合計(jì)占據(jù)新增需求的近80%，成為租賃市場(chǎng)的主引擎。

　　空置率方面，二季度環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，上半年累計(jì)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至24.3%。但同樣采用以價(jià)換量的形式，二季度租金平均報(bào)價(jià)環(huán)比下調(diào)3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累計(jì)跌幅達(dá)6.4%，創(chuàng)歷史同期蕞大跌幅。

　　上海市場(chǎng)上半年凈吸納量為159,886平方米，環(huán)同比均呈現(xiàn)溫和增長(zhǎng)的趨勢(shì)。行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)以41%的比重占據(jù)租賃需求首位，其中ABCD信息技術(shù)特別活躍，同時(shí)AI賦能半導(dǎo)體行業(yè)，推動(dòng)智能制造的發(fā)展，帶來(lái)上下游企業(yè)的擴(kuò)張。

　　租金方面，上海市場(chǎng)租金優(yōu)惠和租金補(bǔ)貼政策依然是吸引租戶的主要手段，二季度平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降2.2%，降至每月每平方米***.8元。空置率方面，受新增供應(yīng)和租戶變動(dòng)的影響，季末整體空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至22.9%。

　　報(bào)告期內(nèi)，典型園區(qū)有望岳·智谷人工智能產(chǎn)業(yè)園、深宇半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、鄂爾多斯零碳產(chǎn)業(yè)園、蘇州BioBAY、奧飛數(shù)據(jù)廊坊固安數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

　　整體來(lái)看，上半年北京市場(chǎng)新租需求延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)且呈現(xiàn)多元化，上海市場(chǎng)則表現(xiàn)為雖采用以價(jià)換量形式但無(wú)法換取空置率下降。

　　報(bào)告期內(nèi)，典型園區(qū)有望岳·智谷人工智能產(chǎn)業(yè)園、上海張江人工智能島、深宇半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園、鄂爾多斯零碳產(chǎn)業(yè)園、蘇州BioBAY、北京亦莊生物醫(yī)藥園、重慶塞力斯m9工廠、奧飛數(shù)據(jù)廊坊固安數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目、中國(guó)聯(lián)通京津冀數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園、滬升未來(lái)展覽中心。

　　望岳·智谷人工智能產(chǎn)業(yè)園是“總部運(yùn)營(yíng)+技術(shù)研發(fā)+產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化”人工智能綜合性智慧園區(qū)，以培育新質(zhì)生產(chǎn)力為主攻方向，以大模型應(yīng)用為主題，截止至2024年12月8日，已入駐55家人工智能大模型應(yīng)用企業(yè)，有商湯科技、恒魯生物、伯宇珅航等多家行業(yè)龍頭企業(yè)。

　　張江人工智能島，位于張江科學(xué)城中部核心區(qū)，占地面積6.6萬(wàn)平方米，地上總建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米。據(jù)了解，該園區(qū)是國(guó)內(nèi)首個(gè)“5G+AI”全場(chǎng)景商用示范園區(qū)，也是上海市首批“AI+園區(qū)”試點(diǎn)應(yīng)用場(chǎng)景，更是上海浦東新區(qū)人工智能創(chuàng)新應(yīng)用先導(dǎo)區(qū)的核心承載區(qū)。

　　此外，在張江人工智能島上，共有21幢建筑，30多個(gè)智慧未來(lái)的應(yīng)用場(chǎng)景。這些場(chǎng)景涵蓋了AI+家居、AI+校園、AI+醫(yī)療、AI+金融、AI+制造、AI+園區(qū)管理等多個(gè)領(lǐng)域，形成了完整的人工智能應(yīng)用生態(tài)體系。

　　深宇半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園位于坪山國(guó)家高新區(qū)，依托區(qū)域雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及規(guī)劃，致力于打造大灣區(qū)示范半導(dǎo)體與集成電路產(chǎn)業(yè)園。觀點(diǎn)指數(shù)了解到，半導(dǎo)體與集成電路產(chǎn)業(yè)是全市“20+8”產(chǎn)業(yè)集群中的戰(zhàn)略重點(diǎn)，也是坪山區(qū)重點(diǎn)打造的“6+3”產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群之一，更是龍?zhí)锝值赖闹еa(chǎn)業(yè)。龍?zhí)锝值酪鸭跴ST、中芯國(guó)際（深圳）、昂納科技等65家半導(dǎo)體企業(yè)。

　　鄂爾多斯零碳產(chǎn)業(yè)園是全球首個(gè)零碳產(chǎn)業(yè)園，由內(nèi)蒙古新遠(yuǎn)景集團(tuán)有限公司與鄂爾多斯蒙蘇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)攜手打造。其中遠(yuǎn)景動(dòng)力鄂爾多斯電池超級(jí)工廠是產(chǎn)業(yè)園的首個(gè)項(xiàng)目，致力于生產(chǎn)高能量密度、高安全性、長(zhǎng)循環(huán)壽命的動(dòng)力電池與儲(chǔ)能電池產(chǎn)品。

　　據(jù)鄂爾多斯政府披露，2025年，鄂爾多斯零碳產(chǎn)業(yè)園將蕞終形成全綠色電源供給、智能物聯(lián)能碳管理平臺(tái)、國(guó)際零碳產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)、“風(fēng)光氫儲(chǔ)車(chē)”零碳產(chǎn)業(yè)鏈集群等八大創(chuàng)新示范，助力當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)約3000億元綠色新工業(yè)產(chǎn)值，創(chuàng)造約10萬(wàn)個(gè)綠色高科技崗位，實(shí)現(xiàn)約1億噸二氧化碳年減排的目標(biāo)。

　　蘇州BioBAY是蘇州工業(yè)園區(qū)為發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)而建立的科技創(chuàng)新載體。截止至2024年11月，BioBAY匯聚了650余家創(chuàng)新藥械企業(yè)，誕生的上市藥品48件，赴境外上市企業(yè)20余家。

　　北京亦莊生物醫(yī)藥園位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)路東區(qū)，園區(qū)主要面向國(guó)內(nèi)外生物醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)提供場(chǎng)地孵化等相關(guān)服務(wù)。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目是國(guó)家科技重大專項(xiàng)課題“國(guó)家北京生物醫(yī)藥創(chuàng)新孵化基地”的核心內(nèi)容，也是開(kāi)發(fā)區(qū)生物醫(yī)藥公共服務(wù)平臺(tái)的主體。項(xiàng)目是北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)路東區(qū)B7地塊，占地面積8.7萬(wàn)平方米，總建設(shè)規(guī)模17.8萬(wàn)平方米。園區(qū)由商務(wù)中心、孵化中心、中試中心、中型企業(yè)樓和地下室等建筑組成。目前，形成了以新藥研發(fā)、診斷試劑、臨床檢驗(yàn)、醫(yī)療器械、技術(shù)服務(wù)以及配套服務(wù)機(jī)構(gòu)為主的產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展態(tài)勢(shì)。園區(qū)建設(shè)了苗圃-孵化器-加速器-特色園一站式創(chuàng)新孵化平臺(tái)，從技術(shù)、金融、人才、支撐及基礎(chǔ)服務(wù)維度提供專業(yè)支持。

　　3月6日，奧飛數(shù)據(jù)披露公告稱，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票募集資金總額不超過(guò)17.5億元，將用于新一代云計(jì)算和人工智能產(chǎn)業(yè)園（廊坊固安F棟、G棟、H棟）項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還銀行貸款，增加廊坊固安數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目投資金額至不超過(guò)48億元。

　　中國(guó)聯(lián)通京津冀數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園是京津冀協(xié)同發(fā)展的重要算力基建項(xiàng)目，占地近117畝，總投資44億元。2024年，項(xiàng)目南區(qū)已投入運(yùn)營(yíng)，并吸引新浪等多家北京互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)入駐。

　　據(jù)悉，截止至5月12日，武清區(qū)現(xiàn)有中國(guó)聯(lián)通京津冀數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)電信京津冀智能算力中心等數(shù)據(jù)中心14個(gè)，智算規(guī)模已突破1萬(wàn)P，建成京津冀首個(gè)國(guó)產(chǎn)可控萬(wàn)卡智算資源池，有效支撐首都經(jīng)濟(jì)圈人工智能大模型、金融、互聯(lián)網(wǎng)、云服務(wù)等產(chǎn)業(yè)算力需求，持續(xù)賦能千行百業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

　　重慶賽力斯超級(jí)工廠位于重慶兩江新區(qū)，工廠擁有超過(guò)1000臺(tái)智能化設(shè)備，超3000臺(tái)機(jī)器人智能協(xié)同，實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵工序100%自動(dòng)化；運(yùn)用行業(yè)首創(chuàng)的質(zhì)量自動(dòng)化測(cè)試技術(shù)，實(shí)現(xiàn)100%質(zhì)量監(jiān)測(cè)追溯；通過(guò)行業(yè)領(lǐng)先的9000T壓鑄機(jī)，可將87個(gè)零件集成為1個(gè)零件，減重28%，將222個(gè)零件集成化為10個(gè)，焊接點(diǎn)減少1440個(gè)。

　　滬升未來(lái)展覽中心位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)，總面積2.7萬(wàn)平方米。作為大虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)的重要組成部分，是一個(gè)集未來(lái)科技、智能制造、展覽展示、商務(wù)辦公為一體的綜合性文化產(chǎn)業(yè)園。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目是由老舊工業(yè)廠房改造成的文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，其專注于自動(dòng)化設(shè)備的展示與交易，搭建起集成果展示、技術(shù)交流于一體的專業(yè)平臺(tái)，吸引了眾多自動(dòng)化設(shè)備、醫(yī)療器械、打印、環(huán)保科技類(lèi)研發(fā)制造企業(yè)入駐。代表性企業(yè)有萬(wàn)奇特電子科技有限公司、上海吟濤醫(yī)療器械有限公司，目前園區(qū)去化面積達(dá)到了1.9萬(wàn)平方米，每年完成稅收近2000萬(wàn)元。

　　具身智能促上下游協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)激發(fā)人才需求

　　報(bào)告期內(nèi)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，共錄得52起投資事件動(dòng)態(tài)，其中以智能制造、數(shù)據(jù)中心類(lèi)園區(qū)為主。

　　3月21日，寧德時(shí)代洛陽(yáng)基地三期、四期項(xiàng)目在河南省洛陽(yáng)市伊濱區(qū)正式開(kāi)工，總投資額達(dá)180億元人民幣。寧德時(shí)代洛陽(yáng)基地總投資320億元，分四期建設(shè)。其中，一期已于2024年12月投產(chǎn)，二期預(yù)計(jì)將于今年6月投產(chǎn)。此次開(kāi)工的三期、四期項(xiàng)目年度計(jì)劃投資50億元，預(yù)計(jì)于2026年10月底建成投用。

　　項(xiàng)目全部建成后，寧德時(shí)代洛陽(yáng)基地將帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值超2000億元，有望在河南省形成全球重要的新能源電池產(chǎn)業(yè)基地。

　　3月6日，未來(lái)科學(xué)城機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園一期的各建筑主體結(jié)構(gòu)已全面封頂，是北京市昌平區(qū)發(fā)展機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底完工，具備使用條件。

　　據(jù)悉，園區(qū)全力引入機(jī)器人科技型中小企業(yè)和獨(dú)角獸企業(yè)，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，打造全鏈條機(jī)器人產(chǎn)業(yè)成果轉(zhuǎn)化基地，建設(shè)機(jī)器人企業(yè)高度聚集的特色園區(qū)。昌平區(qū)還以現(xiàn)有園區(qū)為依托，利用近百萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間支撐，為機(jī)器人企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)空間。目前，昌平區(qū)共集聚機(jī)器人企業(yè)52家，2024年產(chǎn)業(yè)收入突破百億元。

　　6月23日，帕西尼具身智能超級(jí)數(shù)據(jù)工廠正式啟用。該工廠占地近12000平方米，預(yù)計(jì)每年可生產(chǎn)近2億條包含豐富維度的高質(zhì)量訓(xùn)練數(shù)據(jù)。

　　帕西尼具身智能超級(jí)數(shù)據(jù)工廠是目前全球數(shù)據(jù)采集體量領(lǐng)先的具身智能數(shù)據(jù)采集與模型訓(xùn)練基地。其內(nèi)部構(gòu)建了“15+N”個(gè)全場(chǎng)景矩陣，覆蓋汽車(chē)制造、3C裝配、家庭、辦公、餐飲等千種任務(wù)場(chǎng)景，部署有150個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化采集單元，全部配備帕西尼自研的高精度數(shù)據(jù)采集設(shè)備。

　　觀點(diǎn)指數(shù)了解到，帕西尼此次建廠的核心目標(biāo)是為當(dāng)前具身智能產(chǎn)業(yè)提供大規(guī)模、高質(zhì)量的多模態(tài)訓(xùn)練數(shù)據(jù)，尤其是解決稀缺的觸覺(jué)模態(tài)數(shù)據(jù)供給不足的問(wèn)題。這一瓶頸普遍被認(rèn)為是限制機(jī)器人習(xí)得復(fù)雜技能、提升泛化能力、走向更廣泛應(yīng)用場(chǎng)景的主要制約因素。

　　2025年政府工作報(bào)告中提及，建立未來(lái)產(chǎn)業(yè)投入增長(zhǎng)機(jī)制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未來(lái)產(chǎn)業(yè)。

　　具身智能是指一種通過(guò)物理身體與環(huán)境進(jìn)行實(shí)時(shí)交互，并基于感知、行動(dòng)和認(rèn)知的緊密耦合來(lái)實(shí)現(xiàn)智能行為的系統(tǒng)。這種技術(shù)能在智能制造、醫(yī)療康復(fù)等場(chǎng)景中應(yīng)用，如可生產(chǎn)手術(shù)機(jī)器人、智能協(xié)作機(jī)械臂等。

　　因?yàn)榫呱碇悄艿纳嫌萎a(chǎn)業(yè)鏈包括傳感器、芯片、算法、軟硬件等，因此具身智能的發(fā)展除了促進(jìn)下游產(chǎn)業(yè)鏈外，還能促進(jìn)上游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

　　6月9日，杭州市首個(gè)市屬國(guó)資主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)的人才科創(chuàng)綜合園區(qū)——匯金云創(chuàng)·人才科創(chuàng)綜合體，在拱墅智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)順利投用。該項(xiàng)目由杭州市國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)有限公司（杭州資本）所屬企業(yè)杭州市人才集團(tuán)和區(qū)產(chǎn)投集團(tuán)共同出資運(yùn)營(yíng)，總用地約78.2畝，總建筑面積約23.11萬(wàn)平方米，總投資約16億元人民幣。

　　該園區(qū)以“人才+基金+基地”模式，聚焦產(chǎn)業(yè)需求、人才所需，將構(gòu)建以人工智能、環(huán)境科技、數(shù)智安全、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充的科技型、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)生態(tài)，通過(guò)產(chǎn)才融合實(shí)現(xiàn)產(chǎn)才共興。

　　如今產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商模式逐漸從以前的“以稅招商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙圆耪猩獭保饕钱a(chǎn)業(yè)升級(jí)激發(fā)了企業(yè)對(duì)于高端人才的需求。

　　在此趨勢(shì)下，西安高新配套公司作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)的科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，打造融合技術(shù)（Technology）、人才（Talent）、寬容度（Tolerance）的3T產(chǎn)業(yè)社區(qū)品牌，截止目前已運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)12個(gè)，各園區(qū)共有科技企業(yè)近400家，其中引進(jìn)行業(yè)領(lǐng)軍及產(chǎn)業(yè)鏈主企業(yè)50余家，在園區(qū)從業(yè)的各類(lèi)科技人才超過(guò)3萬(wàn)人。其旗下3TBox孵化空間作為產(chǎn)業(yè)投資孵化和園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要載體，與西安電子科技大學(xué)等合作，在人才引入環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)校企園三方聯(lián)動(dòng)吸引年輕人，更將人才優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　這種“技術(shù)突破—產(chǎn)業(yè)集聚—人才吸附”的正向循環(huán)，正在成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心發(fā)展邏輯。

　　產(chǎn)業(yè)基金投向新質(zhì)生產(chǎn)力，集體經(jīng)濟(jì)類(lèi)REITs問(wèn)世

　　報(bào)告期內(nèi)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，共錄得37起融資事件，其中融資類(lèi)型包括債券、類(lèi)REITs、ABS及基金，其中產(chǎn)業(yè)基金主要投向新質(zhì)生產(chǎn)力板塊。

　　5月22日，據(jù)企查查顯示，江蘇省數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基金（有限合伙）登記成立，總出資額為15億元。該基金的經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋股權(quán)投資、私募股權(quán)投資基金管理以及創(chuàng)業(yè)投資基金管理服務(wù)。

　　股權(quán)穿透后，江蘇省數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基金由江蘇省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)母基金有限公司和江蘇省數(shù)據(jù)集團(tuán)有限公司等共同出資設(shè)立。

　　5月13日，深圳市半導(dǎo)體與集成電路產(chǎn)業(yè)投資基金“賽米產(chǎn)業(yè)私募基金”完成工商登記注冊(cè)。該基金總規(guī)模50億元，由深圳市引導(dǎo)基金、龍崗區(qū)引導(dǎo)基金等出資，深創(chuàng)投、深重投為普通合伙人。

　　此基金將聚焦深圳市半導(dǎo)體與集成電路重點(diǎn)項(xiàng)目及細(xì)分龍頭企業(yè)等，助力完善產(chǎn)業(yè)鏈。

　　這種產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)立主要是要圍繞本地的重點(diǎn)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)來(lái)打造和完善產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)梳理地方重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，找出明顯缺失的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，然后重點(diǎn)投資支持這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　目前政府招商模式逐步從“政策招商”、“以稅招商”等轉(zhuǎn)向“股權(quán)投資+招商落地”的資本招商新模式，政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金注入“耐心資本”，重點(diǎn)扶持技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化初期項(xiàng)目，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。

　　4月23日，以街道集體經(jīng)濟(jì)載體為底層資產(chǎn)的“華金—元聯(lián)—婁葑街道聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已正式獲得上海證券交易所無(wú)異議函，成為全國(guó)首單獲批的集體經(jīng)濟(jì)類(lèi)REITs項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)指數(shù)了解到，項(xiàng)目的底層資產(chǎn)是蘇州工業(yè)園區(qū)婁葑街道集體經(jīng)濟(jì)載體，位于蘇州工業(yè)園區(qū)東富路45號(hào)，主要租戶為小型機(jī)械加工和物流企業(yè)。聯(lián)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目由園區(qū)投控增信，元聯(lián)基金任運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)，中聯(lián)基金任發(fā)行人財(cái)務(wù)顧問(wèn)。

　　集體經(jīng)濟(jì)類(lèi)REITs與普通類(lèi)REITs的區(qū)別在于主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的單位為社區(qū)集體，兼具經(jīng)濟(jì)收益與社會(huì)服務(wù)屬性，募集資金主要用于推動(dòng)集體資產(chǎn)循環(huán)開(kāi)發(fā)（“開(kāi)發(fā)—成熟—REITs—再開(kāi)發(fā)”模式），并支持社區(qū)民生項(xiàng)目（如商業(yè)綜合體、新能源基建等）；但普通類(lèi)REITs是以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)為主，目標(biāo)則聚焦于資產(chǎn)增值和租金收益，資金多用于償還債務(wù)、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或擴(kuò)大園區(qū)規(guī)模。

　　觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，通過(guò)發(fā)行類(lèi)REITs，可將集體資產(chǎn)證券化，打破傳統(tǒng)集體經(jīng)濟(jì)依賴銀行貸款或財(cái)政補(bǔ)貼的單一融資模式，降低負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　蘇州市表示，下一步園區(qū)將繼續(xù)錨定“產(chǎn)城融合、惠民利民”的雙輪驅(qū)動(dòng)路徑，將回籠資金投入重點(diǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，持續(xù)探索“集體經(jīng)濟(jì)+民生服務(wù)”融合機(jī)制，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展、開(kāi)放合作、綠色低碳、規(guī)范管理等方面，進(jìn)一步深化組織鏈、人才鏈、資金鏈全要素保障、全鏈條賦能，努力為加快建設(shè)開(kāi)放創(chuàng)新的世界一流高科技園區(qū)貢獻(xiàn)“婁葑力量”。

　　REITs運(yùn)營(yíng)分化，數(shù)據(jù)中心類(lèi)打響頭部***

　　報(bào)告期內(nèi)，多家產(chǎn)業(yè)園REITs公布其2025年一季度的業(yè)績(jī)情況，收入與凈利潤(rùn)與其去年相比差異大。

　　從出租率及租金方面來(lái)看，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園REITs的租金同比下降，出租率也呈下降趨勢(shì)。

　　從整體出租率來(lái)看，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的出租率蕞大，為98.38%，且同比增長(zhǎng)4.02個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)其一季報(bào)，REIT的租戶有20 家，主要集中在汽車(chē)裝備、高 新材料、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥及其他行業(yè)。

　　此外，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、中金重慶兩江REIT及國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT的出租率均維持在90%以上，顯示出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性。

　　其中，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT的表現(xiàn)尤為亮眼，出租率達(dá)95.23%，租金水平上漲0.6%，旗下東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久（常州）智造園的出租率保持在100%滿租狀態(tài)，而作為東久新宜的核心REIT產(chǎn)品，依托在高端智能制造廠房運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的深厚積淀，其形成了一套成熟的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)邏輯。

　　截止目前，東久新宜在管總建筑面積1400萬(wàn)平方米，布局資產(chǎn)項(xiàng)目超130個(gè)，合作新經(jīng)濟(jì)企業(yè)超700家。根據(jù)企業(yè)個(gè)性化需求，提供定制化廠房解決方案。東久新宜實(shí)現(xiàn)了租戶需求與資產(chǎn)供給的精準(zhǔn)匹配，不僅保障了資產(chǎn)的高出租率，更提升了運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，這也使得其REIT產(chǎn)品在市場(chǎng)波動(dòng)中能夠持續(xù)領(lǐng)跑，展現(xiàn)出強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)韌性。

　　租金方面，降幅蕞大的是國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT，為-5.47%，但其出租率則同比上升4.02個(gè)百分點(diǎn)。而華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT租金同比下降1.88%，其出租率同比提升12.96個(gè)百分點(diǎn)。

　　6月18日，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤(rùn)澤科技REIT均獲批，這兩只REITs是全國(guó)首批數(shù)據(jù)中心公募REITs，前者的底層資產(chǎn)是位于昆山市花橋鎮(zhèn)的國(guó)金數(shù)據(jù)云計(jì)算數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，后者的底層資產(chǎn)為國(guó)際信息云聚核港（ICFZ）A-18數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

　　2024年4月，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)《資本市場(chǎng)服務(wù)科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項(xiàng)措施》，并首次將數(shù)據(jù)中心納入科技創(chuàng)新REITs試點(diǎn)范疇。2025年，《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見(jiàn)》進(jìn)一步明確支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行REITs。

　　兩只數(shù)據(jù)中心REITs打通了民營(yíng)科技企業(yè)創(chuàng)新融資渠道，為數(shù)字基建領(lǐng)域打造了可復(fù)制的“募投管退”全周期解決方案。同時(shí)，通過(guò)公募REITs上市也可以較好地應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)中心行業(yè)重資產(chǎn)投資成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)等問(wèn)題，減少出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的可能性。

　　早在今年4月24日，中信證券-萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)2025年第1期數(shù)據(jù)中心持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（可持續(xù)掛鉤）就在上交所上市，該項(xiàng)目為中國(guó)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域首單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，而此次數(shù)據(jù)中心公募REITs的獲批，則標(biāo)志著數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在資本市場(chǎng)的創(chuàng)新突破。

　　5月30日，上海臨港發(fā)布公告稱國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)。擴(kuò)募資產(chǎn)為上海臨港所持有的漕河涇科技綠洲康橋園區(qū)。

　　康橋項(xiàng)目資產(chǎn)估值為15.32億元，以此為基礎(chǔ)計(jì)算2025年及2026年康橋項(xiàng)目的分派率預(yù)測(cè)值分別為4.85%及4.94%，擴(kuò)募并入后，項(xiàng)目整體預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率為4.48%和4.55%。

　　國(guó)泰君安稱，本次擴(kuò)募購(gòu)入康橋項(xiàng)目豐富了基金底層資產(chǎn)的多樣性，一方面提升了基金的投資分散度和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另一方面依托臨港集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)鏈與產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，可為租戶提供產(chǎn)業(yè)孵化-投資-研發(fā)-生產(chǎn)-合作的全鏈條服務(wù)，實(shí)現(xiàn)新老資產(chǎn)之間的協(xié)同效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)。

　　5月16日，上交所網(wǎng)站顯示，創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT狀態(tài)為“已申報(bào)”，項(xiàng)目原始權(quán)益人為北京電子城有限責(zé)任公司。

　　2024年3月，電子城宣布擬以全資子公司北京電子城有限責(zé)任公司持有的電子城科研開(kāi)發(fā)中心、電子城三期標(biāo)準(zhǔn)廠房A1及中關(guān)村電子城國(guó)際電子總部4#科研樓作為底層資產(chǎn)，申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。據(jù)了解，這三個(gè)項(xiàng)目均位于北京酒仙橋地區(qū)，中關(guān)村科技園區(qū)朝陽(yáng)園內(nèi)。

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