上一篇，《》，我們聊了浦東新區張江科學城范圍內的張家浜板塊。

　　今天我們來看一看，同屬張江科學城、正好卡在中外環之間的御橋！

　　御橋可謂是一個一言難盡的板塊，“金玉其外，敗絮其中”！

　　我們先來看看御橋那些華麗的“金玉”外表：

　　從大的方向定位上來看，御橋處在浦東的“金色中環發展帶”。

　　這條發展帶在浦東的重心是“3+5”，即3個中心區+5個潛力地區：

　　3個中心區是：中央活力區CAZ前灘、張江城市副中心、金橋城市副中心；

　　5個潛力地區是：滬東船廠、張江集電港、御橋區域、新楊思區域、三林南區域（筠溪小鎮）。

　　而御橋正好處在這個“3+5”的中環金絲帶上，背靠前灘CAZ、花木和張江兩大城市副中心，又近新楊思和張江集電港，御橋發展戰略位置很顯要！

　　上海“寵兒”浦東對御橋的規劃定位是這樣的：

　　“主要服務于北蔡鎮南部和康橋鎮北部地區，是以商業商貿為特色的綜合型地區中心”。

　　看到沒有，規劃定位強調了要重點加強御橋地區的綜合服務能力，提升商務和生活服務功能，輻射周邊地區。

　　而實質上，御橋已經成了浦東南部的中心。

　　三林鎮、北蔡鎮的邊緣區域和周浦、康橋兩大鎮的居民平時逛街都喜歡來到御橋。

　　復地活力城購物中心、宜家家居&紅星美凱龍、百聯東郊購物中心、開新里等都是御橋很有生活氣息的商業。

　　隨著2020年底上海地鐵18號線號線交匯，御橋突然變成了一個雙線換乘的樞紐站，交通能級陡然提升。

　　不止如此，御橋還趕上了2021年張江科學城擴容的大利好。

　　這個牛批的科學城把康橋、周浦的西側轄區和唐鎮東側轄區，以及花木、北蔡、三林、川沙、航頭、新場、合慶等部分區域都擴充了進來：

　　而夾在北蔡和康橋兩鎮交界的御橋，自然也被納入了張江科學城，在上海金色中環發展帶的基礎上可謂是錦上添花！

　　御橋其外的“金玉”很明顯，但其中的“敗絮”我們也不得不關注！

　　這其實是御橋的“硬傷”，而且還不小。

　　橫貫中環路東西、穿越御秀路和錦繡路南北，目之所及都是高壓線大走廊！

　　鐵塔、電線密布遮天，御橋很多小區都被籠罩在其中。

　　御橋的高壓線怎么這么多？看起來相當恐怖，這其中有兩大原因：

　　一是奉賢南橋變電站過來的有兩股500kV超高壓輸電線路，一股由此北上進入楊高變電站，一股由此折向西去往了三林變電站。

　　二是上海浦發集團御橋生活垃圾發電廠出來的220kV高壓輸電線路也經過了這里，當地居民已經困擾很久了：

　　上海浦發集團御橋生活垃圾發電廠，別看名字起得多高端，還不是一個垃圾處理廠？

　　以往這個垃圾焚燒廠“發力”的時候，還能從高處拍攝到它冒大煙的形狀：

　　根據風向的不同周圍各個小區影響的程度都不同，曾一度有居民反映幾公里外還能聞到一些“特殊”的氣味，引發頭疼、發惡心，飽受詬病。

　　時不時，我們還能在附近的大馬路上看到一輛輛垃圾清運大卡車，卷起一陣揚塵、夾雜著酸臭氣味頓時漫天，如入仙境！

　　這個“大廠”已經被投訴反映過多次了，好在終于有了結果：

　　由垃圾焚燒廠改成垃圾中轉站，在老港區域重新規劃建設一座垃圾焚燒廠，盡管治標不治本，但現在這個垃圾廠影響力已經大大減弱了，變好了不少。

　　除了高壓線、垃圾廠外，御橋還有一些廠房、倉庫等龐然大物一起成為了“生活配套”。

　　御水路以東的上海天然氣管網有限公司、浩瀚二手車市場，錦繡路和康安路之間的不少工廠和產業園，以及在御橋的中環路北大門還有一個諾大的上海農產品中心批發市場……

　　不僅影響了片區居住的舒適性，還形成了一幅城鄉結合部的即視感，構成了御橋其中的“敗絮”！

　　上農批的存在，在去年簡直是滬版的“新發地”，讓當時北蔡的疫情非常嚴重，“陽的被留在本地，陰的被拉走隔離”，真的很奇葩。

　　這也難怪御橋本身處在北蔡和康橋的交界處，遠離兩個鎮的發展中心；

　　而在2009年南匯區并入浦東新區之前，這里還是兩區的交界地帶，很容易受忽視。

　　結果我們看到，御橋的醫院和學校都不怎么樣。

　　御橋沒有一家綜合醫院，有的只是社區醫院，看一些大病還需要前往周邊的街鎮。

　　好在離張江曙光醫院、三林東方醫院南院、塘橋兒童醫學中心等都不算太遠，6公里可達。

　　但沒有家門口的醫院還是不太方便。

　　因為分屬北蔡、康橋兩個鎮管轄，御橋內部的學區劃分也有些混亂。

　　不過北蔡這邊學區整體要比康橋的好很多。

　　北蔡的建平實驗中學（地杰國際城校區）只是浦東第三梯隊的學校，辦學不及張江集團、新竹園中學、上實、華二華師大二附中。

　　不過這個學校放在浦東南部已經算不錯了。

　　北蔡的福山正達外國語小學進了一梯隊，但是康橋的浦東萬科學校、尚德實驗學校都一般，是三梯隊。

　　另外北蔡的御橋小學（御山路校區）相比也遜色，同為三梯隊。

　　學校品質參差不齊也就算了，而學區劃分的混亂更是讓丈二的和尚摸不著頭腦：

　　大多數京浦路以南的小區對口都是很遠的御橋小學（高青路校區），初中是有名的菜中吳迅中學；

　　而京浦路以北的小區對口的才是蕞近的御橋小學（御山路小區），以及家門口的初中好很多的建平中學！

　　具體對口的情況我列成了以下的表格，方便查看：

　　這正好印證了那句話，“金無赤足，人無完人”，沒有哪一個板塊都很完美。

　　要是御橋各方面都很優秀，豈不是到處房價都上了10W+元/m2？普通購房者還怎么買得起？

　　就目前的配套和現狀來說，御橋的房價相當匹配。

　　御橋不甘心只做浦東南部的商業和居住中心，配合“金色中環”的建設，還給自己規劃了一個陸家嘴科創園，謀求片區功能的升級蝶變。

　　這個科創園就位于滬南路以西的產業園區內，與東部住宅區隔路相望：

　　科創園規劃超百萬方，涵蓋企業總部、寫字樓、商場、學校等配套，結合11號線預留的嚴御路站，未來將成為御橋的新中心！

　　肉眼可見，這里的一些產業大樓已經開始建造了，一個新御橋正在崛起：

　　御橋想擺脫目前的發展困境我們能理解，但搞這些CBD未來究竟能有多大成效還有待觀察，畢竟御橋蕞大的靠山還是張江。

　　隨著中西方割裂的加劇和外企的加速離開，張江已經受到了很大的影響。

　　張江的芯片產業承載的是國運所在的戰略產業，也是民族復興的希望，未來能否帶領中國突圍至關重要。

　　張江強，則御橋強；張江弱，則御橋也要弱。當然我們希望御橋跟著張江一起變得更強。

　　除張江因素影響蕞大外，坐落浦東南部的御橋，未來還會受到浦東中部正在高速發展的張家浜的制約。

　　張家浜同樣打造的有CBD、大商業、還有大公園，卡位張江金橋兩大城市副中心中間，哪一點不比御橋強？

　　張家浜的起勢，就是對御橋的利空。

　　未來張家浜將會開發建設大量的新房，打造碧云國際社區的2.0版。

　　當來自張江的高收入群體有了更好的產品選擇后，是否還看得上有些破落的御橋？

　　本身就稱不上中高端改善產品的萬科系列產品，房價是否還能站穩10萬+元/m2？這些都充滿了挑戰性。

　　不過萬科金色城市、萬科海上傳奇這兩個小區也并不全是缺點，有些樓棟距離高壓線還是有些距離的，而且產品放在浦東還很稀缺。

　　你想想，預算1000萬想買一個帶學區、房齡新，又兼顧商業和地鐵的三房產品，浦東哪里可以選？也只有御橋了。

　　論地段來說，唐鎮與御橋那可是真的有一拼！

　　從唐鎮的2號線號線站距離，而兩地商業氛圍也差不多，只不過唐鎮在外環外、而御橋在中外環之間。

　　但是唐鎮目前開發的新房大多遠離地鐵，唐鎮四兄弟坐地鐵都不便，而御橋的萬科地鐵盤優勢仍無可替代。

　　當然御橋的樞紐優勢也是唐鎮不可取代的，唐鎮只有一條干線號線號線為御橋帶來了更多沿線號線站還可直抵東方體育中心前灘核心，讓御橋收獲了來自前灘、張江兩個方向的雙重外溢。

　　這是環線對唐鎮新房開發數量的統計，看看有多少：

　　除融創未來金融城大盤外，浦發唐城、華發半島華庭、浦發虹灣等都是唐鎮的新房供貨主力，而御橋只有一個新盤港城中環匯·云啟待入市。

　　唐鎮新房供應多，所以本地的二手房已經不好漲價了，而御橋新房有限，二手房更有發揮的余地！

　　綜合來看，御橋的功能定位是商業和居住，商業已成熟，學校和醫院配套還有待加強，雙線樞紐提升了交通能級，新御橋中心@11號線嚴御路站后續也會開通，但高壓線和垃圾廠的影響持續存在，這些“硬傷”解決后御橋會更加宜居！

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