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　　我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買(mǎi)房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

　　以下上海購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自公眾號(hào)“滬叔說(shuō)房”的粉絲精選提問(wèn)：

　　提問(wèn)：滬叔，你好，老公上海戶(hù)口+1年社保，外地有住房貸款記錄，孩子還不到一歲，目前在爺爺房子下掛著戶(hù)口（長(zhǎng)寧區(qū)，緊鄰菜小），考慮到孩子上學(xué)問(wèn)題，準(zhǔn)備購(gòu)房。手中預(yù)算300w+，有哪推薦嗎？主要考慮二梯隊(duì)，一梯隊(duì)附近的房子也買(mǎi)不起

　　滬叔：你好，樓市行情有輪動(dòng)性，房?jī)r(jià)有城市輪動(dòng)，一般從一二線高能級(jí)城市到低能級(jí)城市，每個(gè)城市內(nèi)部也有自己的輪動(dòng)節(jié)奏。近三年行情，上海樓市一直在輪動(dòng):2020年，學(xué)區(qū)房熱；2021年，改善次新房熱；2022年，豪宅熱。房子帶有學(xué)區(qū)概念，很吸引人，短期內(nèi)需要用，是可以考慮，但是純投資，溢價(jià)買(mǎi)入，這種風(fēng)險(xiǎn)大。一旦政策變動(dòng)，你買(mǎi)的房子可能面臨大跌。在學(xué)區(qū)中，有一種看生源質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)，但是名聲還沒(méi)起來(lái)的學(xué)區(qū)。這些學(xué)區(qū)基本上是外觀看上去還不錯(cuò)次新小區(qū)，住戶(hù)多是知識(shí)分子，時(shí)間長(zhǎng)了，名氣起來(lái)后，回報(bào)可觀。像徐匯苑在龍華上體館版塊，小區(qū)由（新加坡）上海航新房地產(chǎn)有限公司投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理的國(guó)際化大型社區(qū)徐匯苑，是一個(gè)集住宅、酒店式公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔俱樂(lè)部和各類(lèi)商業(yè)配套為一體30萬(wàn)平方米的國(guó)際化城市綜合體。小區(qū)分一二三期，一期00年，二期02年，三期08-09年，蕞小戶(hù)型76平1房，總價(jià)800w+，首貸首付480w+，二貸首付640w+。這個(gè)小區(qū)對(duì)口復(fù)旦大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校，2019年建校的9年一貫制的新校，2024年有初中部，目前小學(xué)熱度比較高。具體買(mǎi)房選籌詳見(jiàn)知識(shí)星球。

　　提問(wèn)：滬叔，你好，有個(gè)問(wèn)題想咨詢(xún)下：現(xiàn)家庭在上海有兩套房產(chǎn)，一個(gè)是梅園雙學(xué)區(qū)房，現(xiàn)總價(jià)650左右（20年購(gòu)入，學(xué)區(qū)三年后用），另外一個(gè)在南碼頭多層房總價(jià)在930左右，以后要陪娃念書(shū)，在學(xué)校附近租房。南碼頭這套升值較慢，想賣(mài)掉換成升值潛力更大的房產(chǎn)，預(yù)計(jì)價(jià)格在1300萬(wàn)以?xún)?nèi)，8-10年預(yù)期，社保180個(gè)月，請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)哪個(gè)片區(qū)是個(gè)比較好的選擇？搖新房的話(huà)積分不高，是買(mǎi)二手房還是去買(mǎi)不要求積分的新房呢？謝謝！

　　滬叔：你好，不管你是想買(mǎi)新房還是二手房，選對(duì)板塊買(mǎi)房成功一半，買(mǎi)房漲幅決定因素依次是板塊、地段、樓盤(pán)，產(chǎn)品，無(wú)論是一線城市還是二線城市，城市內(nèi)部各區(qū)之間的房?jī)r(jià)存在比較大價(jià)格梯度，每個(gè)區(qū)域情況更是各有不同，先確定具體區(qū)域，選對(duì)優(yōu)質(zhì)板塊，再雞肋戶(hù)型也會(huì)漲；而劣質(zhì)板塊，戶(hù)型再怎么優(yōu)秀的房子也很難漲。買(mǎi)房如何選定板塊詳見(jiàn)知識(shí)星球。目前你的新房基礎(chǔ)分應(yīng)該是25分（如果置換南碼頭房子后），也就是15年社保，那么這個(gè)情況打新，積分熱門(mén)盤(pán)買(mǎi)不了，買(mǎi)一些不觸發(fā)積分的新盤(pán)可以考慮，這種盤(pán)的特點(diǎn)屬于單批次房源推出來(lái)特別多一般多于500套或者是樓盤(pán)有比較雞肋的詬病缺點(diǎn)，其次就是考慮把南碼頭的老房子置換換更優(yōu)異版塊的二手房。

　　提問(wèn)：滬叔，你好，我家頭部套房子在松江泗涇，距離地鐵站2公里，2005年的房子，環(huán)境適合居住，但小區(qū)物業(yè)管理不好且離地鐵較遠(yuǎn)，目前市場(chǎng)價(jià)估計(jì)在380萬(wàn)-400萬(wàn)，有貸款180萬(wàn)。三年前簽署過(guò)同意拆遷，但是后來(lái)拆遷又沒(méi)消息了。第二套房子目前自住，在浦東川沙，初中對(duì)口華夏西校，市場(chǎng)價(jià)在300萬(wàn)左右，無(wú)房貸。大寶今年下半年可以入學(xué)浦東的對(duì)口初中。二寶兩年之后讀小學(xué)。目前的想法：1. 松江這套房子的房?jī)r(jià)肯定跑輸了上海房?jī)r(jià)，想兩套房子都賣(mài)掉，這樣現(xiàn)金大概有500萬(wàn)，然后到浦東另外買(mǎi)一套適合自住的學(xué)區(qū)房（兩年后二寶讀小學(xué)，要同時(shí)考慮小學(xué)和初中）預(yù)算在700-800萬(wàn)。您有推薦的板塊嗎？我先生在張江上班，我自由職業(yè)。2. 賭松江房子未來(lái)五年會(huì)拆遷，不動(dòng)松江的房子。賣(mài)掉川沙的房子，現(xiàn)金300萬(wàn)，另外買(mǎi)一套用來(lái)掛戶(hù)口的學(xué)區(qū)房（小學(xué)兼初中），預(yù)算400萬(wàn)左右。大概了解下來(lái)，對(duì)口進(jìn)才北校的小區(qū)這個(gè)預(yù)算可以買(mǎi)得到掛戶(hù)口的房子，但是不能自住。進(jìn)才北校和華夏西的差距很大嗎？是否值得這樣折騰一下？從資產(chǎn)保值增值和學(xué)區(qū)的角度，求您的建議！謝謝！

　　滬叔：你好，賺錢(qián)是靠今天50，明天100，這樣一點(diǎn)點(diǎn)積累下來(lái)嗎？顯然不是，賺錢(qián)，是靠非線性增長(zhǎng)，當(dāng)然也有邏輯框架之外的東西，也就是運(yùn)氣。之前比較火的線天出拆遷公告，買(mǎi)家買(mǎi)了個(gè)房子，剛買(mǎi)完就漲了100萬(wàn)。這是不是運(yùn)氣？買(mǎi)房只要你用心選籌，買(mǎi)入后做到漲跌心里肯定有數(shù)，至于漲多張少，其實(shí)在你買(mǎi)入的那一刻，就不是你能控制的。買(mǎi)房選籌邏輯詳見(jiàn)知識(shí)星球。你想法比較適中，實(shí)操性穩(wěn)妥，具體買(mǎi)哪看對(duì)雙學(xué)區(qū)的要求和產(chǎn)品的要求。川中華西校區(qū)和進(jìn)才北，有差距，進(jìn)才北，市實(shí)驗(yàn)性示范性高中上線%，是浦東僅次于建平西的名校；如果讀川中華夏西路初中，高中報(bào)錄考川中，那按照川中目前的重本和一本率其實(shí)當(dāng)下也還可以。浦東戶(hù)籍對(duì)口，房和戶(hù)遷過(guò)去了，提前一年考慮就可以。

　　提問(wèn)：滬叔，你好，能不能幫忙分析一下金地馬陸的項(xiàng)目，以及自住及半投資角度來(lái)看馬陸這個(gè)區(qū)位怎么樣呢謝謝

　　滬叔：你好，投資背后邏輯要關(guān)注市場(chǎng)上新的變化新的機(jī)遇本質(zhì)，從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)理解價(jià)值的基礎(chǔ)上玩好概率和賠率，屬于理性思維，就像近郊區(qū)新房，上漲概率低，但賠率高，要不就是不漲，漲起來(lái)就很?chē)樔恕Ｊ兄行睦掀婆f，上漲概率高，年年都漲，但是漲幅有限。自住盡量在能力范圍內(nèi)選擇踮起腳能夠得著的房子，減少后期置換成本。嘉定馬陸項(xiàng)目屬于地鐵盤(pán)，馬陸整體的生活配套齊全，有綠地繽紛城，十一號(hào)線馬陸站，金地所在的片區(qū)都是次新商品房，未來(lái)也有宋校的落地，居住便利，且金地口碑好，不用擔(dān)心交付；但是馬陸項(xiàng)目的工地不知道您是否實(shí)地看過(guò)，左右兩側(cè)是地鐵11號(hào)線和高架滬翔高速，噪音大，整體這邊小區(qū)都受影響，項(xiàng)目東面和南面都是工業(yè)，整體馬陸工業(yè)為主。具體買(mǎi)房選籌詳見(jiàn)知識(shí)星球。

　　提問(wèn)：滬叔，你好，買(mǎi)房小白，對(duì)樓市沒(méi)有什么概念，不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律如何？什么是所謂的價(jià)格洼地呢？買(mǎi)房時(shí)怎樣找到價(jià)格洼地呢？

　　滬叔：你好，關(guān)于房產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題，要明確的一點(diǎn)是：買(mǎi)房尋找價(jià)格洼地是很有必要的，那么首先要明白價(jià)格洼地產(chǎn)生的原因：其一由宏觀造成的有時(shí)機(jī)洼地和地段洼地；其二由微觀造成的價(jià)格洼地有新盤(pán)洼地、二手洼地。其次，房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣，短期市場(chǎng)是很難預(yù)料的。再者，在樓市上漲的不同階段，市場(chǎng)情緒也會(huì)隨之發(fā)生變化。關(guān)于認(rèn)知升級(jí)，有一點(diǎn)是很重要的，那就是：人是社會(huì)性的動(dòng)物，只有懂得協(xié)作溝通的人才能進(jìn)步，否則只能永遠(yuǎn)地呆在社會(huì)的蕞底層。關(guān)于人生與財(cái)富這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)工作在很大程度上決定生活方式，選擇一份什么樣的工作，就基本有什么樣的生活節(jié)奏。工作之余，不要忘了買(mǎi)房，畢竟投資才能獲得長(zhǎng)期的勝利。具體詳見(jiàn)內(nèi)部資料《價(jià)值百萬(wàn)的板塊選擇邏輯》。返回搜狐，查看更多

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